Τεχνικός έλεγχος πριν από την αγορά ακινήτου

Πριν δώσετε προκαταβολή ή υπογράψετε προσύμφωνο. Μετά, κάθε εύρημα έχει πολύ μικρότερη αξία στη διαπραγμάτευση, και η υπαναχώρηση μπορεί να σας κοστίσει. Αν ο πωλητής βιάζεται, ένας έλεγχος μπορεί να οργανωθεί μέσα σε λίγες μέρες.

Το πρώτο που εξετάζουμε δεν είναι οι τοίχοι αλλά τα χαρτιά. Ο μηχανικός συγκρίνει την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια με αυτό που βλέπει στον χώρο:

• Αν η επιφάνεια και η διαρρύθμιση συμφωνούν με τα σχέδια.
• Αν υπάρχουν κλειστοί ημιυπαίθριοι, πατάρια, κατασκευές στο δώμα ή αλλαγές χρήσης.
• Αν όσα δεν συμφωνούν έχουν τακτοποιηθεί, και αν η τακτοποίηση είναι ολοκληρωμένη και σωστή.
• Αν τα στοιχεία στο Κτηματολόγιο (ΚΑΕΚ, επιφάνεια) συμφωνούν με τα συμβόλαια.

Ο πωλητής θα προσκομίσει βεβαίωση μηχανικού στο συμβόλαιο. Ένας δεύτερος, ανεξάρτητος έλεγχος για λογαριασμό σας είναι λογικός, ιδίως σε παλαιότερα ακίνητα. Για τις έννοιες αυτές δείτε το άρθρο για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Δεν χρειάζεται κάθε ρωγμή ανησυχία. Η δουλειά του μηχανικού είναι να ξεχωρίσει τι είναι επιφανειακό και τι όχι:

• Ρωγμές: οι λεπτές τριχοειδείς στον σοβά είναι συνήθως ακίνδυνες. Οι διαγώνιες, οι ρωγμές σε κολόνες και δοκάρια και όσες έχουν ανοίξει σημαντικά θέλουν προσοχή.
• Διάβρωση οπλισμού: σκουριά, φουσκώματα και αποκολλήσεις στο σκυρόδεμα, συνήθως στις κάτω πλευρές των μπαλκονιών, στην πιλοτή και στην ταράτσα.
• Επεμβάσεις προηγούμενων ιδιοκτητών: τοίχοι που αφαιρέθηκαν, κολόνες που «ξυρίστηκαν», ανοίγματα σε τοιχώματα. Περισσότερα στο άρθρο για τη στατική μελέτη σε ανακαίνιση.

Είναι το συχνότερο πρόβλημα που βρίσκουμε και το πιο εύκολο να κρυφτεί με ένα χέρι μπογιά. Ο μηχανικός ψάχνει την αιτία, γιατί από αυτήν εξαρτάται το κόστος:

• Ανερχόμενη υγρασία από το έδαφος σε ισόγεια και υπόγεια.
• Διείσδυση νερού από ταράτσα, μπαλκόνια, κουφώματα ή ρωγμές στην όψη.
• Διαρροές από σωληνώσεις, συχνά κάτω από μπάνια και κουζίνες.
• Συμπύκνωση, δηλαδή μούχλα στις γωνίες και πίσω από τα έπιπλα. Οφείλεται σε θερμογέφυρες και ελλιπή αερισμό.

Με υγρασιόμετρο και, όπου χρειάζεται, θερμική κάμερα, εντοπίζονται προβλήματα που δεν φαίνονται με γυμνό μάτι.

• Ηλεκτρολογικά: η ηλικία του πίνακα, η ύπαρξη ρελέ διαρροής και γείωσης, η επάρκεια της παροχής.
• Υδραυλικά: τι σωλήνες υπάρχουν. Οι παλιές γαλβανιζέ σωληνώσεις σημαίνουν σχεδόν σίγουρα αντικατάσταση.
• Θέρμανση: η κατάσταση του λέβητα, του δικτύου και των σωμάτων, κεντρική ή αυτόνομη, με τι καύσιμο.
• Κουφώματα και μονώσεις: αυτά καθορίζουν σε μεγάλο βαθμό και την ενεργειακή κατηγορία στο ΠΕΑ.

Όταν αγοράζετε διαμέρισμα, αγοράζετε και ένα κομμάτι της πολυκατοικίας. Ρίξτε μια ματιά στην ταράτσα, στην πιλοτή, στο κλιμακοστάσιο και στον ανελκυστήρα. Ρωτήστε τη διαχείριση αν εκκρεμούν εργασίες ή οφειλές, όπως μόνωση ταράτσας, αντικατάσταση ανελκυστήρα ή επισκευή όψεων. Θα συμμετέχετε στο κόστος τους.

• το συμβόλαιο απόκτησης και, αν υπάρχει, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
• την οικοδομική άδεια και τα σχέδια,
• τυχόν δηλώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων,
• το ΠΕΑ,
• το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και το ΚΑΕΚ,
• τον κανονισμό της πολυκατοικίας και βεβαίωση της διαχείρισης για τα κοινόχρηστα.

Μια γραπτή τεχνική έκθεση με φωτογραφίες, που καταγράφει τα ευρήματα, την εκτιμώμενη σοβαρότητά τους και τι χρειάζεται για να αντιμετωπιστούν. Με αυτήν μπορείτε να διαπραγματευτείτε την τιμή, να ζητήσετε από τον πωλητή να διορθώσει κάτι πριν το συμβόλαιο ή απλώς να αγοράσετε ξέροντας τι αγοράζετε.

Αξίζει έλεγχος σε νεόδμητο ακίνητο;

Ναι, με άλλη έμφαση. Σε νέα κτίρια ελέγχουμε κυρίως την ποιότητα κατασκευής, τις στεγανώσεις, τις εγκαταστάσεις και την αντιστοιχία με την άδεια και με όσα έχουν συμφωνηθεί.

Μπορεί ο έλεγχος να γίνει χωρίς να το ξέρει ο πωλητής;

Όχι. Ο μηχανικός χρειάζεται πρόσβαση σε όλους τους χώρους και, ιδανικά, τα έγγραφα του ακινήτου. Ένας πωλητής που αρνείται έναν έλεγχο σας δίνει από μόνος του μια πληροφορία.

Σκέφτεστε να αγοράσετε ακίνητο; Δείτε πώς γίνονται οι τεχνικοί έλεγχοι και οι εκθέσεις μηχανικού ή καλέστε μας στο 210 671 2015 να κανονίσουμε αυτοψία πριν δεσμευτείτε.