Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: τι πρέπει να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θεσπίστηκε με τον ν. 4495/2017. Πρόκειται για έναν ηλεκτρονικό φάκελο που συγκεντρώνει σε ένα σημείο την πολεοδομική και τεχνική εικόνα ενός κτιρίου. Για ένα διαμέρισμα ή ένα κατάστημα μέσα σε πολυκατοικία εκδίδεται αντίστοιχα η Ταυτότητα Ιδιοκτησίας.

Η λογική της είναι απλή: όποιος αγοράζει, νοικιάζει ή χρηματοδοτεί ένα ακίνητο να μπορεί να δει τι ακριβώς είναι νόμιμο, τι έχει τακτοποιηθεί και σε τι κατάσταση βρίσκεται το κτίριο, χωρίς να ψάχνει χαρτιά σε πέντε διαφορετικές υπηρεσίες.

Ο φάκελος συντάσσεται και καταχωρίζεται από μηχανικό στην ηλεκτρονική πλατφόρμα και περιέχει, ανάλογα με το ακίνητο:

• την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια και τυχόν αναθεωρήσεις,
• τις δηλώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων, αν έχουν γίνει,
• το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (για το ΠΕΑ έχουμε γράψει ξεχωριστό οδηγό),
• το Φύλλο Ελέγχου Κτιρίου, όπου ο μηχανικός καταγράφει μετά από αυτοψία την πραγματική κατάσταση και τυχόν αποκλίσεις από τα σχέδια,
• βεβαιώσεις και πιστοποιητικά για εγκαταστάσεις και εργασίες που έχουν γίνει.

Η Ταυτότητα δεν είναι κάτι που εκδίδεται μία φορά και ξεχνιέται. Ενημερώνεται όταν γίνονται εργασίες που αλλάζουν τα στοιχεία του κτιρίου.

Εδώ γίνεται η μεγαλύτερη σύγχυση. Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου απαιτείται βεβαίωση μηχανικού, η οποία δηλώνει ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, ή ότι όσες υπάρχουν έχουν τακτοποιηθεί. Χωρίς αυτήν ο συμβολαιογράφος δεν προχωρά.

Η Ταυτότητα Κτιρίου είναι πιο πλήρης φάκελος και περιλαμβάνει και αυτόν τον έλεγχο. Η υποχρέωση έκδοσής της στις μεταβιβάσεις έχει μετατεθεί αρκετές φορές από τότε που θεσπίστηκε. Γι’ αυτό, πριν από κάθε πώληση, ο μηχανικός ελέγχει τι ακριβώς ισχύει εκείνη τη στιγμή και ετοιμάζει τα σωστά έγγραφα για τον συμβολαιογράφο.

Και στις δύο περιπτώσεις ο μηχανικός πρέπει να έρθει στο ακίνητο και να το συγκρίνει με τα εγκεκριμένα σχέδια. Αυτό είναι το κρίσιμο βήμα.

Στα περισσότερα ακίνητα δεν υπάρχει κάτι σοβαρό. Υπάρχουν όμως ευρήματα που επαναλαμβάνονται τόσο συχνά, που αξίζει να τα ελέγξετε μόνοι σας από πριν:

• Κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι που έγιναν δωμάτιο ή μέρος του σαλονιού.
• Πατάρια σε καταστήματα ή μεζονέτες που δεν προβλέπονται στην άδεια.
• Κατασκευές στο δώμα, όπως αποθήκες, στέγαστρα ή δωμάτια.
• Αλλαγή χρήσης, για παράδειγμα αποθήκη υπογείου που έχει γίνει κατοικία ή γραφείο.
• Διαφορές στις διαστάσεις ανάμεσα στα σχέδια και στο κτίριο που κατασκευάστηκε.

Δεν είναι κάθε απόκλιση αυθαίρετο. Ο νόμος προβλέπει ανοχές για μικρές διαφορές στις διαστάσεις και στις θέσεις, και ο μηχανικός κρίνει αν μια διαφορά βρίσκεται μέσα σε αυτές. Ό,τι ξεπερνά τις ανοχές πρέπει να τακτοποιηθεί, αν αυτό επιτρέπεται, ή να αποκατασταθεί.

Αν όλα είναι σύμφωνα με την άδεια, η βεβαίωση ή η Ταυτότητα βγαίνει σχετικά γρήγορα. Αν όμως βρεθεί κάτι που χρειάζεται τακτοποίηση, η διαδικασία παίρνει χρόνο. Πρέπει να γίνουν αποτυπώσεις και σχέδια, να υπολογιστεί το πρόστιμο και να υποβληθεί η δήλωση. Σε ορισμένες περιπτώσεις το πρόστιμο πρέπει να εξοφληθεί πριν από τη μεταβίβαση.

Αν το ακίνητο είναι ήδη σε αγγελίες, ο έλεγχος πρέπει να έχει γίνει. Μια καθυστέρηση την εβδομάδα του συμβολαίου μπορεί να κοστίσει έναν αγοραστή. Ένα ακίνητο με καθαρή πολεοδομική εικόνα, αντίθετα, πουλιέται ευκολότερα και συχνά σε καλύτερη τιμή.

• Το συμβόλαιο απόκτησης και, αν υπάρχει, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
• Την οικοδομική άδεια και τα σχέδια. Αν δεν τα έχετε, αναζητούνται από την Υπηρεσία Δόμησης ή από το ψηφιακό αρχείο.
• Ό,τι έχει υποβληθεί στο παρελθόν για τακτοποιήσεις, ακόμη και παλιές δηλώσεις.
• Πρόσβαση σε όλους τους χώρους, μαζί με αποθήκη, θέση στάθμευσης και ταράτσα αν ανήκουν στην ιδιοκτησία.

Χρειάζεται Ταυτότητα Κτιρίου για γονική παροχή ή δωρεά;

Η βεβαίωση μηχανικού απαιτείται γενικά στις μεταβιβάσεις, με επαχθή αιτία όπως η πώληση αλλά και με χαριστική όπως η γονική παροχή. Υπάρχουν εξαιρέσεις, για παράδειγμα στην κληρονομική διαδοχή. Ο μηχανικός σας και ο συμβολαιογράφος θα σας πουν τι ισχύει στη δική σας περίπτωση.

Αν το ακίνητο είναι πολύ παλιό και δεν έχει άδεια;

Για κτίρια που χτίστηκαν πριν από συγκεκριμένες ημερομηνίες ή εκτός σχεδίου ισχύουν ειδικές διατάξεις. Η έλλειψη άδειας δεν σημαίνει απαραίτητα ότι το κτίριο είναι αυθαίρετο, αλλά πρέπει να τεκμηριωθεί.

Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει δικό του έλεγχο;

Ναι, και είναι συνετό να το κάνει. Για το τι εξετάζει ένας μηχανικός για λογαριασμό του αγοραστή, δείτε το άρθρο μας για τον τεχνικό έλεγχο πριν από την αγορά ακινήτου.

Ετοιμάζετε πώληση ή μεταβίβαση; Δείτε πώς σας βοηθάμε με την Ταυτότητα Κτιρίου και την τακτοποίηση αυθαιρέτων ή καλέστε μας στο 210 671 2015.